燕郊一工业地产项(xiang)目逾期交(jiao)房、房产证“难产”，业主起诉索(suo)赔被驳,王兴彦,裁定,三河市

“合同签订后，我们支付了全部购房款，并提(ti)交(jiao)了所有办证所需材料。但是，直到2018年4月20日恒基公司(si)才交(jiao)付房屋。”刘国军表示，恒基公司(si)至今仍未协助办理土地权属证书和房产证。

刘国军提(ti)供(gong)的(de)合同显示，甲方（开发商）逾期交(jiao)房的(de)，逾期60日之后，买受人有权退房。甲方向乙方（买受人）正式交(jiao)付建筑物后，乙方应按甲方和政府有关部门要求，向甲方提(ti)供(gong)办理土地权属证书和房产证所需全部资料，并按政府相关部门及甲方要求签署或补签有关合同及文件，在全部资料提(ti)交(jiao)并经(jing)政府有关部门认可(ke)后24个月内，甲方协助乙方办理土地权属证书和房产证。

2021年8月25日，刘国军与王兴彦一起向三河法院提(ti)起诉讼，要求按合同中约定解除厂房销(xiao)售(shou)合同，由恒基公司(si)返还已付购房款，支付延迟交(jiao)房违约金及房屋溢价损失。而王兴彦就自己单独购买厂房向三河法院提(ti)起诉讼，诉讼请求及事实理由与前一个案(an)件相似。

三河法院认为，恒基公司(si)与刘国军、王兴彦签订了厂房销(xiao)售(shou)合同并已交(jiao)付厂房，只需政府有关部门办理权属证书后，双方的(de)厂房销(xiao)售(shou)合同即可(ke)履行完毕。从恒基公司(si)提(ti)交(jiao)的(de)证据看，确实在与政府相关部门进行沟通办理中，应先由当(dang)事人与政府相关部门沟通为宜，待(dai)政府相关部门有明确的(de)权属证书办理意见后，再进行处理。

2022年7月7日，三河法院作出两份民事裁定，均为驳回原告的(de)起诉，驳回的(de)理由也相同。

三河法院认为，应先由当(dang)事人与政府相关部门沟通为宜。受访者供(gong)图

诉讼之路：

两份不同裁定引发重审，法院最新裁定驳回购房人诉求

2022年7月20日，刘国军、王兴彦分别向廊坊市中级人民法院（简称“廊坊中院”）提(ti)起上(shang)诉。同年11月11日，廊坊中院作出了两份相反(fan)的(de)裁定。其中，（2022）冀10民终7857号裁定指出，恒基公司(si)未影(ying)响刘国军、王兴彦实际使用案(an)涉标的(de)物的(de)权利，应待(dai)政府相关部门有明确的(de)权属证书办理意见后，再进行处理为妥，驳回上(shang)诉并维(wei)持了原裁定。而（2022）冀10民终7859号裁定指出，一审法院“以待(dai)政府相关部门有明确的(de)权属证书办理意见后再进行处理”为由驳回王兴彦的(de)起诉属适用法律错误，廊坊中院予以纠正。廊坊中院撤销(xiao)三河法院相关民事裁定，指令三河法院审理。

2023年2月21日，刘国军与廊坊中院、三河法院相关法官(guan)就启动(dong)审判监督程序的(de)事宜进行沟通，此后被法院方面告知，（2022）冀10民终7857号案(an)件暂缓启动(dong)审判监督程序，要等到（2022）冀10民终7859号重新审理后再行处理。

12月4日，王兴彦向新京报记(ji)者反(fan)映称，其已收到三河法院关于廊坊中院发回审理案(an)件的(de)最新裁定书。

三河法院认为，廊坊中院对刘国军、王兴彦的(de)上(shang)诉作出“驳回上(shang)诉，维(wei)持原裁定”的(de)二审裁定（2022）冀10民终7859号为终审裁定，已经(jing)发生法律效力。在该终审裁定未被依法撤销(xiao)前，应以该裁决结果为依据，不应作出与生效的(de)终审裁定不同的(de)裁决结果。综上(shang)所述，裁定驳回原告王兴彦的(de)起诉。

对此，刘国军和王兴彦都认为，三河法院作出的(de)最新裁定没有根据案(an)件证据材料进一步重新审查，而是以两个案(an)件要统一为理由作出裁定，这样很不合理，给当(dang)事人带来很大的(de)诉讼负担。

12月4日，新京报记(ji)者就上(shang)述问(wen)题联系(xi)到了三河法院。作出上(shang)述最新裁定的(de)审判长表示：“对于上(shang)述案(an)件，我们已经(jing)上(shang)会进行了研究，两个基本事实、起诉时间都相同的(de)案(an)件，就得要作出同样的(de)裁定。此次最新裁定，就是依据廊坊中院的(de)裁定，为了让两个案(an)件的(de)裁定结果一样，所以再次驳回王兴彦的(de)诉求。如果当(dang)事人觉得出现了新的(de)证据，比如政府主管部门已经(jing)明确表态不能分割办产权证等方面的(de)证据，可(ke)以再提(ti)起上(shang)诉或者申请再审。”

目前，刘国军已经(jing)就此案(an)向河北省高级人民法院申请再审，而王兴彦一方则准备经(jing)三河法院提(ti)交(jiao)上(shang)诉材料，向廊坊中院再次提(ti)出上(shang)诉。

进展疑虑：

审批答复(fu)“不能分割办证”，开发商称“正在申办”

多名购房人表示，如今，“天山智谷”项(xiang)目已经(jing)取得了大产权证，但开发商至今仍未能给项(xiang)目二期的(de)购房人按照单元(yuan)分割办理产权证。他们要求开发商按照合同约定，协助购房人办理土地所有权属证书和房产证。

根据上(shang)述购房人提(ti)供(gong)的(de)不动(dong)产权证件显示，部分购房人所购得的(de)“天山智谷”项(xiang)目一期房产已经(jing)分割办理了不动(dong)产权证书，权利类(lei)型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为工业用地/工业。其中一户房屋建筑面积显示为3260.12平方米，使用期限(xian)为2013年8月26日至2056年12月26日。

那么(me)，刘国军等人能否进行分割办证？

新京报记(ji)者就此事与三河市行政审批局取得联系(xi)，相关负责(ze)人回应称：“上(shang)述情况不能进行分割办证。有关此事具体情况，我们已经(jing)与当(dang)事人进行了沟通。”

根据刘国军提(ti)供(gong)的(de)录音(yin)显示，11月20日，三河市行政审批局相关负责(ze)人与其对话称，该局之所以不能为刘国军等人进行分割办证，是因为恒基公司(si)在项(xiang)目报建时以整(zheng)幢报建，而不是以每单元(yuan)报建审批的(de)。

而恒基公司(si)相关负责(ze)人则回应新京报记(ji)者称：“上(shang)述相关项(xiang)目已经(jing)办理了大房本。目前，项(xiang)目一期的(de)购房人已分割办理了产权证，我司(si)正在按照相关规定为项(xiang)目二期的(de)购房人申办单户产权证（小房本）。项(xiang)目一期总面积16万-17万平方米，二期总面积为6万-7万平方米，是按照整(zheng)栋申报的(de)，但是材料已经(jing)有明确标记(ji)分开单元(yuan)。而且，当(dang)时没有关于整(zheng)栋或按照单元(yuan)申报的(de)规定。”

律师(shi)建议：

开发商构成违约，相关法院应该及时审查案(an)件

“开发商逾期交(jiao)付房屋、未按照合同约定办理土地权属证书和房产证的(de)行为致(zhi)使合同无(wu)法继续履行，已经(jing)构成根本违约。”中国政法大学兼职教授、北京市东元(yuan)律师(shi)事务所副主任赵福伟(wei)律师(shi)表示，根据《民法典》等相关法律规定，开发商迟迟不给办理房产证，购房者可(ke)以要求赔偿(chang)和解除合同。

赵福伟(wei)指出，处理上(shang)述刘国军、王兴彦面临的(de)问(wen)题，如果采取“待(dai)政府相关部门有明确的(de)权属证书办理意见后，再进行处理”的(de)方式进行判决，且不论是否符合驳回起诉的(de)法律规定，这一理由本身也违背最高法院司(si)法解释的(de)相关规定。根据上(shang)述情况，既然政府部门已经(jing)明确表态“不能分户办理产权证”，相关法院应该及时进行审查，以维(wei)护(hu)当(dang)事人的(de)合法权益。

新京报记(ji)者 张建

编辑(ji) 武新 校对 柳宝庆

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