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自去年口岸通关以来，深圳已(yi)成为香港居民周末游玩的热门目的地，港人北上消费逐渐成势。
在(zai)这一趋势下，作为深圳CBD区域最受欢迎的购物中心“深圳福田星河COCO Park”因其(qi)地理位置优越、有(you)着时尚潮流的DNA以及(ji)丰富(fu)的品牌入驻，叠加(jia)推出了一系列(lie)独具特色的“港潮流”活动，吸引了香港特首和深圳市长的亲临体验，也成为了港客北上首选目的地。
星河COCO Park自2006年开业以来，便以其(qi)独特的定位在(zai)全国范(fan)围内(nei)独树(shu)一帜，不断推陈出新，在(zai)不断变化和竞争日趋激烈(lie)的外部(bu)环境下，它总能随潮流而动，准确把握市场机遇，不断焕(huan)新。这背后离不开大湾区商业运营服务商——星盛商业的精心运营。
然而，星盛商业并非只有(you)城市型购物中心COCO Park这一个(ge)品牌和标杆(gan)，其(qi)旗下还拥有(you)区域型购物中心COCO City、社区型购物中心COCO Garden以及(ji)高端家居购物中心星河·第三空间等多(duo)个(ge)品牌，共同构成了其(qi)丰富(fu)多(duo)样的商业版图。
近日，星盛商业发(fa)布了2023年年度业绩，显示公司在(zai)宏观经济环境充满挑战的背景下，仍实(shi)现了营收和净利润(run)的双位数增长：营收达到了6.35亿元，同比增长13.0%；归母净利润(run)也达到了1.71亿元，同比增长10.9%。
全年实(shi)现经营性现金净流入2.99亿元，同比增长84.9%，净现比为1.75，实(shi)现有(you)质量的利润(run)；全年股息每股13.0港仙，同比增长23.8%，派息率高达70.0%。
面对宏观经济周期的扰动，星盛商业是怎么(me)实(shi)现如此傲人成绩？想必众多(duo)投资者很想探究一二，笔者就基于公司此次财报表现，探寻其(qi)逆势增长的秘(mi)诀。
一、多(duo)模式实(shi)现全面增长，未来发(fa)展具有(you)确定性
星盛商业作为大湾区领先的商业运营服务供应商，通过深度布局多(duo)品牌购物中心，为物业业主和租户提供包括物业管理、品牌管理输出以及(ji)整(zheng)租服务等在(zai)内(nei)的全面解决方案，从而实(shi)现稳健盈利。
具体来说，公司不仅提供增加(jia)客流量、提升(sheng)物业价值等全方位的商用物业运营服务，还向合作伙伴输出宝贵的品牌和管理经验，由此获得品牌使用费和管理咨询费等多(duo)元化收入。此外，通过整(zheng)租模式下的物业改造和高效运营，公司也成功实(shi)现了租金收入和资产增值。
2023年，星盛商业在(zai)各大运营模式下均取得了显着增长。其(qi)中，委托管理服务、品牌及(ji)管理输出服务、整(zheng)租服务的同比增长率分别达到6%、5%和98%，充分展现了公司业务的强劲增长势头。从另一维(wei)度来看，客户合约收入和租赁收入也分别实(shi)现了10%和99%的同比增长，进一步(bu)印证了公司的卓越运营实(shi)力和市场认可度。
来源：公司财报
在(zai)项(xiang)目区域布局上，公司聚焦(jiao)经济发(fa)展活跃、潜力较大的高能级城市，坚持战略和区域聚焦(jiao)，稳健外拓。这种策略不仅确保了公司物业资产的优质性，也为公司的持续发(fa)展奠定了坚实(shi)基础。
截(jie)至(zhi)2023年，公司于深圳已(yi)开业购物中心11个(ge)，于大湾区已(yi)开业18个(ge)，星盛商业合约面积约284万㎡，开业面积约165万㎡，已(yi)开业项(xiang)目27个(ge)。
来源：公司资料，格隆汇整(zheng)理
从经营成效和运营效率来看，公司已(yi)开业项(xiang)目在(zai)2023年实(shi)现了累计同店(dian)销售增长18%和累计同店(dian)客流增长39%的优异表现。同时，年底出租率和收缴率也较2022年底分别提升(sheng)了0.3个(ge)和1.3个(ge)百分点，达到92.8%和99.8%的高水(shui)平(ping)。此外，合作商户数量也增至(zhi)5000家，较上年增长4.2%，彰显了公司强大的商业运营能力和与(yu)商户之间的紧密黏性。
来源：公司资料，格隆汇整(zheng)理
展望未来，星盛商业的发(fa)展充满确定性。2023年，公司成功将旗舰产品线COCO Park从深圳拓展至(zhi)广州南沙和荔湾，并进一步(bu)进入福建市场，实(shi)现了湾区双中心及(ji)全国化战略布局的重大突破。
除(chu)了已(yi)开业的27个(ge)项(xiang)目外，公司还有(you)高达20个(ge)的项(xiang)目正在(zai)紧密筹备中，从数量来看，多(duo)以社区型购物中心和区域型购物中心为主。区域型和社区型购物中心属于满足人们日常生活需求的重要场所，通常集购物、餐饮、娱乐、休闲等多(duo)功能于一体，为消费者提供一站式服务。而且区域型购物中心通常位于城市的重要或(huo)潜力发(fa)展区域，具有(you)较高的客流量和人气聚集效应；社区型购物中心则更贴近居民区，方便居民日常购物和生活需求。
因此，从公司布局这两类具有(you)较高的商业价值的购物中心来看，预示着公司未来将会取得更为丰硕的业务成果。
二、精细(xi)化运营、高质量发(fa)展
要达成上述好成绩，追寻星盛商业的经营策略，坚持有(you)质量、高质量的发(fa)展贯穿(chuan)其(qi)中。
过去多(duo)年的积累，星盛商业已(yi)经构建出一套全产业链、全流程的商业管理体系，这不仅为其(qi)积累了强大的商业运营能力，更汇聚了优质的商业资源，塑造了强大的品牌影响力，从而助力公司的高质量发(fa)展。
在(zai)标杆(gan)项(xiang)目的打造上，星盛商业展示了其(qi)敏(min)锐(rui)的商业嗅(xiu)觉。将福田COCO Park打造港客第一目的地，不断迭代激发(fa)项(xiang)目新动力，通过多(duo)维(wei)度发(fa)力，成功将“流量”转化为“留量”；同时，再造标杆(gan)“星河WORLD·COCO Park”，基于深圳星河WORLD园区160万M2纯氧腹地和项(xiang)目“都(dou)市漫游地 ”定位，实(shi)现快城漫游，打造深圳轻旅City Walk城市地标。
来源：公司资料，格隆汇整(zheng)理
星盛商业始终坚持有(you)质量的开业和市场化发(fa)展。2023年，公司成功实(shi)现了6个(ge)新项(xiang)目的高质量开业，且都(dou)在(zai)其(qi)首进城市或(huo)区域，不仅受到了业界(jie)的一致好评(ping)，更为地方经济注入了新的活力。在(zai)多(duo)个(ge)第三方项(xiang)目的运营上，其(qi)表现同样亮眼，出租率实(shi)现了稳中有(you)升(sheng)。
公司坚持品质运营、深挖消费潜力，通过跨界(jie)资源联动、会员体系升(sheng)级、政府(fu)单(dan)位加(jia)持，撬动年轻群体关注度，在(zai)提升(sheng)COCO品牌力的同时，助力营销活动投入效能最大化。
在(zai)会员服务上，其(qi)创新的“五大友好”服务体系落地实(shi)施，以满足会员的多(duo)元化需求；在(zai)会员体系上，原有(you)的三级会员体系被(bei)成功裂变为五级，进一步(bu)增强了会员的归属感和粘性。这些努力在(zai)2023年取得了显着成果，公司会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单(dan)、会员复购率均实(shi)现了大幅增长。
来源：公司资料，格隆汇整(zheng)理
此外，星盛商业还积极通过数字化赋能，打造了集商户端、消费者端以及(ji)数据经营分析端于一体的智慧(hui)化零售管理系统，不仅大幅提升(sheng)了经营效率，更为公司的智慧(hui)化发(fa)展提供了有(you)力支撑。
在(zai)消费复苏的大背景下，具备精细(xi)化运营能力的商管企业无疑将迎来新的发(fa)展机遇。凭借其(qi)卓越的综合实(shi)力和深厚的管理经验，星盛商业有(you)望在(zai)未来释放出更大的价值，引领行业的高质量发(fa)展。
三、高现金、高质利润(run)、高回报
星盛商业不仅在(zai)商业运营方面取得了显着的成绩，其(qi)财务表现也同样令人瞩目。
多(duo)年来，公司的流动资产占比都(dou)超过了60%，主要构成是现金及(ji)现金等价物、银行理财产品。2023年，星盛商业的总资产为23.25亿元，期末在(zai)手现金14.37亿元，约占总资产的61.80%，有(you)着良好的资产质地和充足的流动性。
2023年，公司继续加(jia)大应收款项(xiang)的催收，实(shi)现经营性现金净流入2.99亿元，净现比达到1.75，期末在(zai)手现金14.37亿元，实(shi)现资金收益(yi)3，924万元。
净现比通常用来判断一家公司的利润(run)质量高低，2023年，公司实(shi)现归母净利润(run)1.71亿元，经营性净现金流入2.99亿元，净现比达到了1.75。就是说，公司平(ping)均每赚取一元利润(run)对应了1.75元的经营活动净现金流入，经营活动净现金流入远高于其(qi)账面净利润(run)，净利润(run)的含(han)金量非常高。
如果拉长时间周期，我们不难发(fa)现，这并不是仅这一年的偶然，而是公司一以贯之的经营业绩表现。
来源：choice
这也充分印证了公司经营管理的态度：坚持有(you)质量的经营、追求高质量的发(fa)展。
对于投资者来说，上市公司持续盈利，且稳定加(jia)大现金股利分红是其(qi)坚守长期主义投资，做到长期持股的重要考(kao)量指(zhi)标。
公司自2021年1月(yue)上市以来，最近三年，公司的派息率依次为45%、62%、70%，不断攀升(sheng)，最近的2023年每股派息13港仙，每股派息同比增长23.8%，派息率高达70%。
若以2024年3月(yue)22日的收盘价每股1.31港元计，公司的股息率达到了9.92%。
所以，可以说这是一家持续稳定高分红回馈股东的公司。
如此健康、稳健的财务表现也为公司的稳定运营和持续发(fa)展提供了坚实(shi)的基础。
四、强大的股东保驾护航
在(zai)深入探讨了星盛商业的精细(xi)化运营策略、高质量发(fa)展路(lu)径(jing)以及(ji)卓越的财务表现之后，我们不难发(fa)现，这些成功的背后，除(chu)了公司自身的努力和实(shi)力之外，还有(you)强大的后盾给予其(qi)支持，那就是其(qi)控股母公司——星河控股。
在(zai)业内(nei)，星河控股有(you)着“稳健经营、高质量发(fa)展”的经营理念(nian)，且财务状(zhuang)况稳健。2021年至(zhi)2023年星河控股连续三年荣获AAA主体信用跟踪评(ping)级，评(ping)级展望稳定。2023年，在(zai)房地产行业下行的背景下，星河控股依然保持了稳定增长，销售额和回款额近300亿，同比增长18%；此外，星河控股2023年自持物业租金收入超30亿，整(zheng)体现金流保持稳定。
目前(qian)，星河控股开发(fa)及(ji)拥有(you)的商业物业100%均由星盛商业运营。星盛商业保持着与(yu)母公司的长期稳定合作，未来星河控股仍将提供更多(duo)优质商业资产储备，为星盛商业业绩的持续增长注入了较高确定性。
结语
综上所述，星盛商业凭借其(qi)精细(xi)化运营和高质量发(fa)展的经营策略，在(zai)2023年取得了良好的经营和财务业绩，其(qi)健康的财务状(zhuang)况和持续稳定的高分红政策，也值得投资者认可。
展望未来，我们有(you)理由相信，星盛商业将继续保持稳健前(qian)进的发(fa)展势头，为投资者创造更大的价值。
